Bất động sản Việt Nam bế tắc vì đâu?
© AFP 2023 / Hoang Dinh Nam
Đăng ký
Chiều 3/8, Hội nghị trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP nhằm đánh giá tình hình, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã diễn ra dưới sự chủ trì của Thủ tướng Phạm Minh Chính.
Tại đây, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu tập trung tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản, khó đến đâu gỡ đến đó với tinh thần hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp, người dân.
Các dự án của Novaland hiện ra sao?
Phát biểu tại Hội nghị, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Nova (Novaland) cho biết, từ sau hội nghị hồi tháng 2, Thủ tướng đã ban hành Nghị quyết 22 cùng nhiều thông tư, nghị định, công điện hướng dẫn nhằm tháo gỡ vướng mắc khó khăn.
Theo Chủ tịch Novaland Bùi Thành Nhơn, Nghị quyết 33 là một quyết sách chiến lược, kịp thời, thể hiện sự điều hành sáng suốt, quyết liệt của Chính phủ trong bối cảnh các doanh nghiệp bị bào mòn do dịch bệnh, do lạm phát, do bất ổn toàn cầu.
Ông Nhơn so sánh, Nghị quyết 33 như một “nguồn oxy” quý báu đúng thời điểm, giúp cộng đồng doanh nghiệp không rơi vào bất ổn, kịp thời ngăn chặn nhiều hệ lụy xấu ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính, đến đà phát triển của quốc gia, đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp và an sinh xã hội.
Lãnh đạo Novaland đánh giá, đến nay, các dự án của Novaland căn bản đã có hướng giải quyết cụ thể và đang trong tiến trình tháo gỡ. Các dự án tại Bà Rịa Vũng Tàu hầu hết đã được lãnh đạo tỉnh phê duyệt giải quyết.
Các dự án tại TP HCM, Đồng Nai, Bình thuận đã được Tổ công tác của Chính phủ và các bộ ban ngành tận tình hướng dẫn và địa phương đang tập trung tháo gỡ.
Để nhanh chóng vực dậy thị trường bất động sản, Chủ tịch Novaland kiến nghị Chính phủ đẩy nhanh hơn nữa tiến độ để tháo gỡ triệt để các vướng mắc về pháp lý cho toàn bộ các dự án trên cả nước.
Đồng thời làm rõ hơn kết luận số 14-KL/TW ngày 22/9/2021 của Ban Chấp hành Trung ương về chủ trương khuyến khích và bảo vệ cán bộ để cán bộ địa phương có cơ sở pháp lý rõ ràng, nhằm an tâm, quyết liệt hơn nữa trong việc tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.
Lãnh đạo Novaland còn kiến nghị tăng cường xây dựng bảo đảm pháp lý cho kinh tế tư nhân yên tâm phát triển.
“Không hình sự hoá kinh tế trên cơ sở ban hành các văn bản pháp lý. Tăng cường hỗ trợ chính sách để kinh tế tư nhân phát triển bền vững nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh, vươn tầm quốc tế”, - ông Nhơn kiến nghị.
“Cần có chính sách khuyến khích hỗ trợ đặc biệt cho các doanh nghiệp phải trực tiếp làm hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội tại các dự án ở những vùng khó khăn; các doanh nghiệp áp dụng công nghệ cao, đô thị xanh giúp giảm phát thải, giúp phát triển địa phương tạo ra nhiều công ăn việc làm, nâng cao đời sống người dân; góp phần vào an sinh xã hội”, - Chủ tịch Novaland Bùi Thành Nhơn bày tỏ.
Hưng Thịnh Land kiến nghị gì?
Phát biểu hôm nay, ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Corp, cho rằng, đến nay quy trình thủ tục để có được giấy phép xây dựng chưa đảm bảo.
“Chúng tôi mong rằng các cơ quan ban ngành từ Chính phủ đến các tỉnh, thành có giải pháp hỗ trợ đặt mục tiêu doanh nghiệp được cấp phép xây dựng để đưa dự án vào triển khai”, - lãnh đạo Hưng Thịnh bày tỏ.
Ông Nguyễn Đình Trung cho biết, hiện chủ đầu tư được tiếp cận vốn vay ngân hàng khi đã hoàn tất thủ tục đất đai và thủ tục xây dựng cho dự án, nhưng do tình trạng pháo lý khó khăn thì những quy định về tiếp cận vốn sẽ là tạo khó khăn trong công tác tiếp cận vốn vay ngân hàng thực hiện dự án theo quy định.
Lãnh đạo Hưng Thịnh kiến nghị, trong ngắn hạn Ngân hàng cần điều chỉnh điều kiện cho vay linh hoạt theo từng giai đoạn như dự án có chấp thuận chủ trương đầu tư thì có thể được phép tiếp cận vốn vay.
“Những vấn đề này giúp doanh nghiệp, ngân hàng, người tiêu dùng luân chuyển dòng tiền, tạo thành khoản... tạo ra công ăn việc làm, tăng chi tiêu của người dân”, - ông Trung bày tỏ.
Liên quan đến mục tiêu chung tay tạo ra 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) vào năm 2030 như Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đã đăng ký tham gia, theo ông Trung, cần phải cho phép người mua NOXH được phép chuyển nhượng bất động sản của mình tự do.
“Trường hợp này có thể quy định bên nhận chuyển nhượng lại phải nộp thêm khoản tiền tương ứng phần giá trị tiền sử dụng đất nhưng người sử dụng tài sản có thể trong hoàn cảnh khó khăn họ bán được bất động sản để lo cho gia đình mình và Nhà nước có thể thu ngay được tiền mà do họ chuyển nhượng tương đương giá trị sử dụng đất”, - lãnh đạo Hưng Thịnh nêu quan điểm.
Trong bối cảnh hầu hết các dự án bất động sản đều đang tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư, ông Trung cho rằng, cần áp dụng CPI của địa phương nhằm phản ánh đúng tăng trưởng và tình trạng kinh tế của địa phương, tránh tình trạng giá bất động sản ở một số nơi cao.
Hưng Thịnh Land cũng kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng nên tính tới giải pháp sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hay còn gợi là phương pháp hệ số K) như nhiều chuyên gia và Hiệp hội Bất động sản TPHCM đã kiến nghị.
Với phương pháp này, doanh nghiệp có thể tính toán được tiền sử dụng đất mình phải đóng trước khi quyết định đầu tư và hợp tác đầu tư. Nhà nước không khó khăn trong việc định giá đất. Và khi áp dụng phương pháp hệ số K, để đảm bảo nguồn thu ngân sách và hài hoà lợi ích: Người dân - Nhà nước - Doanh nghiệp, chúng tôi kiến nghị tăng thuế TNDN của ngành nghề kinh doanh bất động sản lên từ 20% tăng lên 28-30% dưới mức thuế khai thác tài nguyên quý hiếm hiện là 32-50%.
“Khoản thuế này đánh trực tiếp vào lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản chứ ko phải ở chi phí đầu vào mà người tiêu dùng phải gánh. Điều này góp phần tạo thuận lợi cho đại đa số người dân tiếp cận nhà với giá hợp lý”, - ông Nguyễn Đình Trung tin tưởng.
Lãi suất đang quá cao
Báo cáo với Thủ tướng Phạm Minh Chính, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, quý 2 này, thị trường đã nổi lên tín hiệu tích cực – chủ yếu ở 2 phân khúc là nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp.
“Theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, những nhóm khó khăn hiện nay vẫn tập trung vào ba khó khăn chính về pháp lý, nguồn vốn và tổ chức thực hiện”, - ông Nguyễn Văn Khôi cho biết.
Các vướng mắc về pháp lý, theo lãnh đạo Hiệp hội BĐS Việt Nam, chủ yếu do liên quan đến đất đai, thủ tục đầu tư, điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng, những biến động về chi phí đầu tư, nguyên vật liệu hay giá nhà chưa hợp lý.
Về nhà ở xã hội, Hiệp hội BĐS Việt Nam kiến nghị cần có cơ chế ưu đãi mạnh, hấp dẫn chủ đầu tư, như các chính sách về quỹ đất, lựa chọn nhà đầu tư, giao đất.
“Về quy trình đầu tư phải có tính đặc thù, rút ngắn thời gian giải quyết. Hiện tại nếu chúng ta vẫn cứ như các dự án nhà ở thương mại từ 24-36 tháng thì rất khó. Tôi đề nghị rút ngắn xuống dưới 12 tháng”, - ông Khôi bày tỏ.
Hiệp hội đề nghị tận dụng ngay các dữ liệu về dân cư mà ngành công an đang quản lý để rút ngắn, đơn giản hóa thủ tục xét duyệt đối tượng được mua nhà.
Về vấn đề lãi suất, ông Khôi cho rằng, hiện các chủ đầu tư đang vay với lãi suất 8,7% và người mua nhà ở xã hội là 8,2% năm, rất cao.
“Chúng tôi kiến nghị, chủ đầu tư được vay ở mức dưới mức 6 % và người mua nhà là dưới 4,5% năm”, - đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bày tỏ.
Về lợi nhuận định mức các doanh nghiệp cũng kiến nghị nên quy định ở mức trên 10%, thay cho dưới 10% như hiện nay.
Đối với vấn đề lãi suất, ông Lê Tự Minh, Chủ tịch Công ty CP đầu tư IMG cũng cho rằng, đã đến lúc giảm lãi suất trung hạn xuống dưới 10%.
“Bởi với mức lãi suất trung hạn có thời điểm trên 12 - 14% sẽ “không có nền kinh tế nào khỏe mạnh”, trong khi các nước từ 3 - 5%. Dẫn tới doanh nghiệp không muốn vay, không dám vay và khách hàng mất niềm tin vào thị trường bất động sản”, - ông Minh thẳng thắn.
Chủ tịch IMG kiến nghị hạ lãi suất ở mức 8,5%; quy định biên độ 12 tháng dưới 3%. Đồng thời, cần có biện pháp để cấm hoặc hạn chế doanh nghiệp bất động sản tham gia ngân hàng hoặc đầu tư cả hai lĩnh vực để tránh tình trạng “tạo nên những tài phiệt lũng đoạn nền kinh tế”.
Ngoài chuyện lãi suất, ông Lê Tự Minh nêu rõ, bản chất của việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản mà Chính phủ đang quan tâm nằm ở 2 vấn đề khác. Đó là chống đầu cơ đất và tháo gỡ vướng mắc pháp lý, xử lý hành chính.
Theo ông Minh, việc đầu cơ đất và lũng đoạn thị trường bất động sản đang ảnh hưởng tới nền kinh tế Việt Nam. Người dân mua đất chờ thời cơ tăng giá, khiến một bộ phận lực lượng sản xuất "nằm ngủ" không phát huy tác dụng, rất phí phạm.
Từ kinh nghiệm của các nước, dùng thuế để điều chỉnh sự đầu cơ, ông Minh kiến nghị áp dụng mức thuế 2% thuế đất hằng năm và áp dụng thuế lũy tiến khi các khu đất không đưa vào kinh doanh, không sinh lời, giống như nước ngoài đang thực hiện.
Về pháp lý, đại diện doanh nghiệp cho rằng, còn có sự chồng chéo nên dẫn đến tâm lý các địa phương sợ sai, không dám làm.
“Lệ làng ở nhiều nơi rất to, không làm cũng không sao và các doanh nghiệp rất cơ cực. Chúng tôi không làm thì bị phạt. Nhưng cán bộ nhà nước có chậm hoặc không làm cũng không sao. Chúng ta hiểu rõ, thất thoát do chậm trễ tiến độ lớn hơn thất thoát do tham ô”, - ông Lê Tự Minh thẳng thắn.
Thủ tướng: Không thể một sớm một chiều
Phát biểu kết luận hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho biết, Nghị quyết 33 đã có hiệu quả nhất định, tuy nhiên, có nhiều vướng mắc kéo dài nhiều năm, không thể giải quyết bằng chỉ một cuộc họp, bằng 1 văn bản, một năm hay một quý.
Người đứng đầu Chính phủ nêu rõ những khó khăn như pháp lý, việc phát triển thị trường chứng khoán, thị trường vốn, các thủ tục hành chính, đẩy mạnh phân cấp phân quyền còn hạn chế.
“Một số cán bộ, công chức, cơ quan, đơn vị thực thi pháp luật có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý dẫn đến đùn đẩy, chậm xử lý, không dám đề xuất, không dám quyết định”, - Thủ tướng thừa nhận.
Thời gian tới, Thủ tướng cho rằng, cần tiếp tục rà soát khung khổ pháp lý xem vướng mắc ở đâu, tại văn bản nào, nội dung gì, ai giải quyết, giải quyết trong bao lâu. Lãnh đạo Chính phủ nêu việc đẩy nhanh sự ra đời của các sàn giao dịch bất động sản để phát huy khả năng tự điều chỉnh của thị trường, hạn chế việc can thiệp hành chính.
Các bộ, ngành địa phương tập trung, khẩn trương hoàn thành công tác quy hoạch với các ngành, vùng, địa phương, phân khu.
Về cung cầu, Thủ tướng nhấn mạnh đến triển khai chính sách tiền tệ chủ động, nới lỏng, linh hoạt, kịp thời, hiệu quả nhưng vẫn có kiểm soát. Cụ thể như giảm lãi suất cho vay, tăng hạn mức tín dụng, đẩy mạnh cung tiền M2; đẩy mạnh việc khoanh nợ, cơ cấu lại nợ, giãn, hoãn nợ…).
11 Tháng Hai 2023, 14:41
Cạnh đó, cần phối hợp đồng bộ, chặt chẽ, hài hòa với chính sách tài khoá mở rộng hợp lý, có trọng tâm, trọng điểm, hiệu quả, nhanh chóng, dứt khoát (với các biện pháp giảm, giãn hoãn thuế, phí, lệ phí…, trong đó giảm thuế VAT phải nhanh với tinh thần "cái gì được thì cho đi trước". Thủ tướng Chính nhắc lại, không thể chờ cả gói mới thực hiện miễn là đúng luật pháp; đẩy mạnh giải ngân đầu tư công.
Đồng thời, triển khai 3 chương trình mục tiêu quốc gia, chương trình phục hồi và phát triển), chú trọng nâng cao hơn nữa hiệu quả phối hợp các chính sách.
"Các chính sách này sẽ giúp thêm cung cấp oxy, dinh dưỡng cho doanh nghiệp", - Thủ tướng ví von.
Điểm quan trọng, theo người đứng đầu Chính phủ, là cần thúc đẩy các động lực tăng trưởng, kinh doanh sản xuất, tạo công ăn việc làm, nâng cao thu nhập cho người dân.
Cơ cấu lại các phân khúc bất động sản cho phù hợp, quan tâm đến việc phát triển nhà ở xã hội, nhà cho công nhân và người thu nhập thấp.
Tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá bất động sản
Thủ tướng giao Bộ Xây dựng tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện hồ sơ xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) báo cáo Chính phủ, trình Quốc hội xem xét thông qua tại kỳ hợp thứ 6 tháng 10/2023, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, khả thi của hệ thống pháp luật.
Tiếp tục triển khai hiệu quả Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030", hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Thủ tướng đề nghị Ngân hàng nhà nước Việt Nam tiếp tục rà soát việc cho vay tín dụng đối với các doanh nghiệp bất động sản; có giải pháp phù hợp, hiệu quả để doanh nghiệp, dự án bất động sản và người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn, góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, hiệu quả, bền vững. Đặc biệt, đối với viêc triển khai thực hiện có hiệu quả Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư.
Bộ Kế hoạch và Đầu tư cần chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thủ tục đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án nhà ở, bất động sản, trong đó có nhà ở xã hội khu vực đô thị nhà ở công nhân để tăng nguồn cung cho thị trường.
Bộ Tài chính rà soát, đánh giá kỹ lưỡng, cụ thể khả năng thanh toán, chi trả của các tổ chức, doang nghiệp phát hành trái phiếu, trong đó có nhóm doanh nghiệp bất động sản, nhất là các trái phiếu đến hạn thanh toán trong năm 2023, năm 2024.
“Kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán, tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá. Đồng thời, có giải pháp hiệu quả thúc đẩy phát triển thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu doanh nghiệp lành mạnh, bền vững”, - Thủ tướng nêu rõ.
Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương hoàn thiện và trình Chính phủ xem xét ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất; định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất theo trình tự thủ tục rút gọn; đồng thời hướng dẫn các địa phương giải quyết các khó khăn, vướng mắc liên quan đến xác định giá đất.
Các doanh nghiệp cần chủ động tổ chức rà soát, tái cấu trúc lại doanh nghiệp, danh mục đầu tư, cơ cấu sản phẩm đầu tư của doanh nghiệp nhằm đảm bảo phù hợp với năng lực tài chính, quy mô, khả năng quản trị của doanh nghiệp và phù hợp với nhu cầu thực của xã hội; rà soát, cơ cấu lại nguồn vốn; tập trung xử lý nợ xấu, nợ đến hạn để tạo cơ sở, điều kiện tiếp cận các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, chứng khoán... triển khai thực hiện dự án.
Các bộ, ngành, cơ quan có liên quan căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao chủ động tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thuộc lĩnh vực quản lý; đề xuất xử lý đối với những vấn đề phát sinh, vượt thẩm quyền.
Đối với vấn đề con người, Thủ tướng cho rằng, cần động viên, khuyến khích, đề cao trách nhiệm và hình thành cơ sở, hành lang pháp lý để cán bộ, công chức, viên chức dám nghĩ, dám làm thực hiện công việc.
“Miễn là vô tư, trong sáng, vì lợi ích chung, vì sự phát triển”, - Thủ tướng lưu ý và đề xuất khen thưởng, kỷ luật, xử lý kịp thời, nghiêm minh.
